''ERA UMA CASA MUITO ENGRAÇADA..."

Mudanças no Minha Casa, Minha Vida: em que direção?

Autor(es): Claudia M. Eloy e Rafael F. Cagnin

Valor Econômico - 31/10/2012

No início de outubro, o Conselho Curador do FGTS resistiu às pressões para o aumento do limite máximo de renda familiar que dá acesso ao Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Ampliou, entretanto, os subsídios, reajustou os limites de renda das faixas intermediárias e o valor máximo dos imóveis. A elevação do teto atual de R$ 5 mil mensais para a renda e do valor máximo dos imóveis financiados pelo programa é defendida pelas construtoras imobiliárias sob a justificativa de permitir à classe média o acesso ao programa. Vale ressaltar, contudo, que a classe média brasileira, segundo diferentes definições, já vem sendo atendida pelo MCMV. A Secretaria de Assuntos Estratégicos da Presidência da República (SAE), por exemplo, define como classe média aqueles que recebem renda per capita mensal entre R$ 291 e R$ 1.019. É importante, ainda, ter em mente que as famílias com rendas superiores ao teto do MCMV já são favorecidas pela existência de circuitos regulamentados de crédito que integram o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com funding nas cadernetas de poupança. É justamente o fato de ter como objetivo o atendimento das famílias cujo nível de renda lhes dificulta o acesso ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que justifica o montante importante de subsídio que aporta o MCMV. As fortes pressões no sentido de elevação dos tetos dos valores dos imóveis e da renda das famílias que balizam o acesso ao MCMV devem, entretanto, continuar presentes. Isso porque os retornos da atividade imobiliária são maiores nas faixas superiores de renda do programa, cujo mercado tende a se estreitar diante da escalada de preços de terrenos e de imóveis. Alterações no programa devem calibrar incentivo à construção e a universalização do acesso à moradia digna A busca de aperfeiçoamento do programa é fundamental, mas caminha na direção de viabilizar o atendimento da chamada Faixa I (isto é, de famílias com rendas de até três salários mínimos) que compreendem 89,6% do déficit habitacional brasileiro, segundo cálculo da Fundação João Pinheiro (FJP). Para essas famílias, a solução adotada pelo programa - a de produzir unidades habitacionais e entregá-las às famílias em troca de uma contrapartida financeira equivalente a 5% da renda familiar por 10 anos - tem se mostrado de difícil implementação do ponto de vista da oferta. Segundo a Caixa, das 1.691.626 unidades habitacionais contratadas entre abril de 2009 e maio de 2012, somente 677.769 unidades (40%) destinavam-se à Faixa I. A meta do programa (somando-se suas duas fases) era destinar ao menos 1,6 milhão de unidades para esse segmento (atualmente 2 milhões); o que não é muito se considerada a proporção dessa faixa de renda no déficit habitacional. Além disso, o desempenho obtido frente às metas regionais é bastante assimétrico, sendo os piores resultados encontrados nas regiões Sul e Sudeste. As incorporadoras alegam que os limites de preços estabelecidos pelo governo são inferiores aos custos de produção. Desde o início do programa, em 2009, os reajustes nos limites de preço da Faixa I superaram 50% em todas as capitais do país e em alguns casos ultrapassaram 60%. Nesse mesmo período (abril de 2009 a julho de 2012), o INCC acumulado foi de 27,7% e o IPCA, de 19,4%. Mesmo descontando as exigências de melhorias construtivas que acompanharam essas alterações, o aumento real dos limites chegou, em alguns Estados do Nordeste a 28%. A resposta ao problema não parece ser o aumento contínuo de limites de preços. O estudo recente de Mendonça e Sachsida1 (Ipea, agosto de 2012) alerta para a responsabilidade de o governo, ao validar a elevação dos preços dos imóveis, contribuir para a formação de uma "bolha" imobiliária no Brasil. Esse curso de ação põe em risco, ainda, a própria sustentabilidade do programa, pela erosão dos orçamentos dispensados, comprometendo o equacionamento do déficit habitacional. Nesse sentido, a expansão do MCMV e seus subsídios para rendas mais altas não é apenas socialmente injusta, mas agrava a atual situação. Tivemos essa experiência nos anos do BNH, conhecemos o seu resultado e não devemos repeti-la. Será que, diante da exiguidade de renda de muitas dessas famílias, a solução recai unicamente na entrega de unidades prontas e acabadas, em geral mal localizadas? O já esquecido Plano Nacional de Habitação, finalizado em 2008, previa uma gama mais variada de soluções para o atendimento dessas famílias, respeitando também as diferenças regionais. Estudos sugerem que a expansão da oferta de novas unidades não é o único caminho para o enfrentamento do déficit habitacional. De acordo com a FJP, em 2008, o segundo maior componente do déficit, responsável por 34% do total, era o ônus excessivo com aluguel (mais de 30% da renda). No Sudeste, Centro-Oeste e Sul do país, o ônus excessivo era o maior componente do déficit, representando 48%, 43% e 38% respectivamente. Estudo de Magalhães Eloy & Paiva2, com base na Pnad 2009, aponta para um crescimento deste componente, passando a representar 39% do déficit habitacional total. Este componente exprime uma condição de "financial burden", a rigor, uma situação que poderia ser enfrentada sem a construção de novas unidades, em franco contraste com os demais componentes do déficit habitacional que requerem, de fato, o incremento do estoque habitacional - a coabitação familiar, a precariedade e o adensamento excessivo. Alterações no MCMV devem calibrar o incentivo à construção de moradias - que tem papel importante como dinamizador da economia - com a universalização do acesso à moradia digna, meta máxima da nossa Política Nacional de Habitação. Para isso, é imperioso aliar as políticas de subsídio habitacional a políticas fundiárias e urbanas, que mobilizem os instrumentos de inserção urbana com a elevação do número e da qualidade da produção habitacional recente. Somente dessa forma o governo poderá mitigar a apropriação dos subsídios pelos agentes dos mercados fundiário e imobiliário por meio da elevação dos preços. 1 Mendonça, M. & Sachsida, A. "Existe bolha no mercado imobiliário brasileiro?" TD nº1.762, agosto de 2012. 2 Magalhães Eloy, C.; Paiva, H. Paving the Way to Extend Mortgage Lending to Lower Income Groups in Brazil: The Case of the French System. Housing Finance International, ago/2011. Claudia Magalhães Eloy é urbanista, participou da formulação do Plano Nacional de Habitação (2008) - Ministério das Cidades. Doutoranda em Arquitetura e Urbanismo na FAU-USP. E-mail: claudiamagalhaes@usp.br. ----------- (*) Vinicius de Moraes. ---